後悔しない土地選び！住みやすい土地を見つけるコツ｜建築コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

「家を建てたい！」と思ったとき、まず必要となるのは土地です。人から譲り受けるケースを別として、「家づくりのスタート＝土地選び」という人がほとんどでしょう。

一般の人にとって、土地は人生に数回あるかないかの大きな買い物。「住みやすい土地を手に入れたい」とこだわるのは当然のことです。

そこで今回は、住みやすい土地の条件や選び方のコツ、探す方法まで詳しくご紹介します。ぜひ後悔しない土地選びの参考にしてくださいね。

 

1．住みやすい土地の条件は3つ

 

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一般的にマイホームの土地探しで重視されるのは、「周辺環境」「立地条件」「価格」です。

言い換えれば、この3点をより多く理想的に実現できる土地が「住みやすい土地」だということです。それぞれのチェックポイントを確認していきましょう。

 

①周辺環境

 

周辺環境は、暮らしやすさに直結するポイントです。

【交通】
・通勤・通学の利便性
・最寄り駅・バス停までの距離
・最寄り駅の乗り入れ本数や運航本数、始発・終電時刻
・周辺道路の交通量

車を保有していたとしても、使えない場合に備えて公共交通機関をメインに考えておきましょう。

【周辺施設の充実度】
・公共施設や金融機関、郵便局
・商業施設
・医療施設

日常使いのスーパーやコンビニは、通勤路や徒歩圏内にあると便利。大型ショッピングセンターはあまり近すぎると渋滞や騒音の影響を受ける可能性があるため、適度な距離にあるのが理想的です。

【子育てのしやすさ】
・文教施設（保育園・学校・図書館など）
・通学路の安全性
・治安
・自治体の子育て支援事業

同じ子育て世帯が多いエリアほど、上記の充実度が高い傾向にあります。

 

②立地条件

立地条件は、法的規制があるものと法的な縛りはないものに分かれます。


【法的規制があるもの】

土地には建築にまつわるさまざまな法令があります。定められた範囲内の建物しか建てられませんので、事前確認が必須です。

・用途地域
「市街地における火災の危険を防除する」ために指定されている地域。12種類のエリアによって建物の種類や規模の制限が異なります。

・耐火性能規制（防火・準防火）地域
大規模火災を防ぐため、建物の耐火性能に基準が設けられている地域。ほかにも、木造住宅が密集する「木密地域」や飛び火を防ぐための「屋根不燃区域」などがあります。

・建築制限
火災予防や近隣の住環境を守るため、新築物について土地ごとに「建ぺい率（建築面積の上限）」や「容積率（延床面積の上限）」の定めがあります。「高さ制限」や「北側斜線」などの規制が付随されていることも。

・境界
隣地との境界は後のトラブル防止のため明確にしておく必要があります。

・道路
土地に接する道路が私道の場合、建築には私道所有者の許可が必要。また、公道私道にかかわらず接道義務（原則として幅4m以上、道路に2m以上接していること）があります。


【法的な縛りはないもの】

法的な縛りはないものの確認しておきたいポイントがありますので、こちらも押さえておきましょう。

・建築条件
ハウスメーカーや工務店が「自社で建てること」を条件に土地を販売する際に設定するもの。法令による「建築制限」とは異なり業者が独自に定めるルールですが、条件を了承しないと契約が成立しません。

・日当たり・風通し
土地全体が南側に傾斜しているものが理想です。

・ライフライン
上下水道、電気、ガス、通信などの引き込みが困難な場合も。

・災害リスク
地震や風雨災害の多い日本では欠かせないポイント。ハザードマップや自治体窓口で、現状だけでなく土地の以前の状態やエリアの災害歴などを確認することが可能です。

・土地の形状
狭小地や変形地の場合、建築可能な施工会社が限定されます。

・高低差
隣地や道路との高低差が1ｍ以上ある場合には、擁壁工事を行わなければならないことも。

 

③価格

 

土地の価格については、相場や諸経費も考慮して適正なラインを見極めるようにしましょう。

・相場
不動産会社が運営する無料のポータルサイトや相場検索ツールで調べることができます。

・諸経費
土地購入には税金や仲介手数料、登記費用などの諸経費が必要。土地と建物を合わせた総額のうち10～20％を諸経費として見積もっておくと安心です。

 

④将来性も考慮しよう！

 

土地選びでは、現状だけを見て判断するのは危険です。

例えば、施設の充実度に不安があるエリアでも、すでに再開発計画がある場合には今後さまざまな施設ができることが予想されますね。

逆に、閑静な住宅地だと思って購入した後に大型ショッピングモールができ、渋滞や騒音被害に悩まされる可能性もゼロではありません。

さらに、エリア環境の変化は地価の相場にも直結するもの。長い目で判断するためには、地元の不動産会社や市町村役場などからこまめに情報収集することが大切です。

 

2．住みやすい土地を選ぶ4つのコツ

 

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住みやすい土地の条件が理解できたら、いざ土地探し！ここでは、住みやすい土地を選ぶコツをご紹介します。

 

①生活イメージを具体化する

 

まず取り掛かるべきは、「どのような生活をしたいのか」を具体的にイメージすること。理想形から逆算すれば、必要な土地条件が見えてきます。

ライフブランの変化にも対応するために、10年先、20年先以降の未来も描いておくようにしましょう。

 

②エリアと予算を定める

 

生活イメージが固まったら、必要な住環境を備えるエリアを選定し、土地探しを始めます。

土地探しでは、事前に予算を決めておくのがポイント。予算が決まれば情報も絞り込みやすいため、効率的に進めることができますよ。

 

③優先順位を決める

土地に求める条件を全てリストアップし、優先順に並べ変えてみましょう。希望の中でも「優先すべきもの」「削れるもの」が見えてきます。

土地探しでは、「100点満点のものはない」といわれています。100点の土地にこだわる間に、80点のものを見過ごしてしまうことがあるかもしれません。

家づくりの満足度は「土地＋建物」の合計点。土地で叶えられない部分は建物で工夫することも可能です。

 

④必ず現地確認を！

後悔しない土地選びのためには、現地確認が欠かせません。情報だけではわからないことも多いためです。

例えば、「隣家がペットブリーダー」「ご近所トラブルがある」といった情報は現地で見聞きしなければわかりにくいこと。日当たりや風通し、騒音、においといった五感情報も、実際に体験しなければ判断がつきません。

時間帯や天候も変えながら「ここで暮らす」視点で確認することが重要です。

 

3．住みやすい土地を探す方法

 

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最後に、住みやすい土地を探すための方法をご紹介します。どのような手段があるのか知ったうえで最適なものを活用しましょう。

 

①ハウスメーカーに相談する

 

建築を依頼するハウスメーカーに相談する方法です。ハウスメーカーの中には土地を取り扱っているところも少なくありません。

建物と土地をトータルで把握しやすい点がメリット。ただし、基本的に施工も同じハウスメーカーとなります。

 

②インターネットや情報誌を見る

 

不動産情報サイトや情報誌を見ながら土地探しを進める方法。情報量の多さや手軽さから、近年多くの人が利用しています。

注意点は、掲載されていない情報もあることと情報が最新のものとは限らないこと。土地探しというよりは、エリアや相場の調査におすすめの方法です。

 

 

不動産会社は、言わずと知れた土地探しのプロフェッショナル。経験とスキルがあるだけでなく、情報量もトップクラスです。

不動産会社を利用する最大のメリットは、好条件の土地情報をいち早く入手できる可能性がある点。

不動産会社にしてみれば「土地が売れること」こそ最善の結果ですので、土地が出た際にはまず「その条件の土地を買ってくれそうな人」に声をかけます。

多くの人が良いとする条件は、ある程度共通しています。したがって、真に好条件の土地は公表前にすでに顧客へ紹介済み、もしくは売却済みである可能性が高いのです。

 

4．まとめ

 

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「住みやすさの大半は土地で決まる」といっても過言ではありません。全ての希望を網羅するものはなかなかないのが現状ですが、土地探しのプロに相談すれば最良条件の土地と出会える可能性が高まります。

家を建てたいと思ったら、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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