【土地探しのコツ】買わないほうが良い土地とは！？
快適に暮らせる家を建てるためにも、土地探しは重要な第一ステップ。不動産購入の際に最も重要なのが土地探しです。
何をもって「良い土地」と言えるのでしょうか？この記事では、土地探しのコツや注意点を交えながら、失敗しない土地探しの方法を解説していきます。
1. 買うべき土地・買わないほうが良い土地
快適に暮らす家を建てる地盤になる土地ですが、重要なのは立地だけではありません。「良い土地・悪い土地」を見極めるにはいくつかのポイントがあります。
周囲の環境や交通の便など生活に欠かせないモノが近くにない土地は、とても不便に感じるでしょう。買ってからの後悔を避けるためにも、事前にこれらのポイントを確認しておきましょう！
◎良い土地の条件◎
良い土地の条件を見ていきましょう。
①生活ラインが整っている
快適に生活をするには、ご家庭ごとの生活スタイルに合った土地を見つけることが重要です。
・近くにスーパーマーケットやショッピングセンター等の商業施設がある
食料品や生活必需品を購入する場所が近くにあると便利ですよね。
・近くに学校や公園がある
お子さんがいる家庭では学校や公園が近くにあると便利ですよね。また、そういった場所は治安が良いことが多いので安心です。
・交通アクセスが便利
毎日の通勤や通学で駅を利用する場合は駅チカ、車をよく利用する場合は前面道路が広く交通渋滞や規制が無いエリアだと移動が楽になります。
②地盤・自然災害に強い土地
地震や大雨などの自然災害が多い日本では、地盤は土地選びの際に非常に重要なポイントです。地盤沈下・液状化の危険性のある埋立地や地下水が通っている土地は避けた方が良いでしょう。
「ハザードマップ」で起こりうる災害などを事前にチェックすることができます。
https://disaportal.gsi.go.jp/
③土地の方角や形状が良い
道路が南側に面している土地は、日当たりが良く人気なので将来的にも価値が下がりにくい傾向にあります。また、四角形の形状の土地は無駄なスペース無く家を建てることができるのでオススメです。
④街の雰囲気や治安が良い
街によっては夜になると薄暗くなり、外を歩くのが怖い場所もあります。警察や自治体から発表されている犯罪件数を参照すると良いでしょう。
◎悪い土地の特徴◎
悪い土地には以下のような特徴があるので注意が必要です。
①抵当権が入っている
抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に購入する土地や建物などに金融機関が担保として設定するものです。抵当権が入っている土地は競売にかけられるリスクがあるので、抵当権抹消をしてもらった後に購入しましょう。
②境界線がはっきりしていない
境界線が分からないと隣接する土地とのトラブルの原因となるため、境界確定測量が必要になります。別途で費用が必要になり、手間もかかるので注意してくださいね。
③周囲の住宅との高低差がある
周囲よりも低い土地は、水はけが悪くなったり日当たりが悪くなったりすることがあります。また、擁壁工事が必要な場合もあります。
④目の前の道路に消火栓が置かれている
目の前の道路に消火栓が置かれていると車庫を作ることができないので、要注意です。
⑤過去に自然災害が発生している
過去に自然災害が発生している土地は、今後も自然災害の可能性があります。
2. 土地探しの方法
希望の条件に完全にマッチした土地を探すのは非常に難しく、希望通りの土地が見つかることはごく稀です。そのため、土地探しには「運やタイミング」が大きく関係してきます。
自分の希望条件に優先順位を付けて探すことが、良い土地に巡り会える近道です。
①サイトやアプリなどで土地情報を検索する
現代は「土地探しサイト・土地探しアプリ」を利用して、誰でも簡単にインターネット上で土地を探すことができます。
多くの不動産会社が不動産情報媒体に物件情報を掲載しているため、多くの土地情報を閲覧することが可能。これらの媒体を利用して土地情報を検索することで希望の土地の相場や妥協すべきポイントなどが見えてくるので、土地探しの最初のステップとしてオススメです。
しかし、全て自力で土地探しをするのは骨の折れるもの。次のステップとして、以下で紹介する不動産業者やハウスメーカーに相談しましょう。
②不動産屋・ハウスメーカーに尋ねる
不動産業者はネット上に掲載されている土地情報をはじめとして、その他にもネットやチラシに掲載されていない希望条件に合った土地情報を持っていることも。大体の相場感や希望条件が固まったら、地元の不動産業者に相談することをオススメします。
「土地購入＋マイホーム」で検討している場合には、ハウスメーカーや工務店に相談することで土地・家・諸費用のトータル見積もりを立ててくれるのはもちろん、不動産業者から土地情報を流してもらって紹介してくれることもあります。
③希望の土地が見つからない場合の対処法
どうしても希望の条件内で土地が見つからない場合は、「中古物件購入→物件の解体」という方法もあります。ただし、この方法は費用がプラスアルファでかかってくるので、資金に余裕がある場合に限ります。
3. 土地探しのポイント・注意点
全ての土地に建物が建てられるというわけではありません。用途地域や地目などによっては住居用の住宅を建てられないということもあるので、土地購入の際は不動産業者に相談しましょう。
◎建築制限の確認◎
土地には様々な制限が設けられており、家を建てることができない土地も存在します。
土地を購入する際は不動産業者がサポートするので基本的には大丈夫ですが、ご自身でも以下で紹介する制限を把握しておくことでスムーズに土地探しをすることができますよ。
・市街化調整区域
市街化調整区域は、原則として家を建てることができない地域。家が建ち並んでいる地域でも市街化調整区域だったりもするので、注意が必要です。
・接道義務
建築基準法で定められた幅員4m以上の土地に2m以上接した土地でなければ、建物を建てることができません。
・地目
原則として、地目が「宅地」以外になっている土地には家は建てることができません。
・建ぺい率と容積率
土地には建ぺい率と容積率が定められており、定められた数字以上の建物は建てることができません。決められた範囲内で建物を建てなければいけないので、事前に必ず確認しておきましょう。
◎現地調査◎
良い土地が決まったら必ず現地を見に行って、写真では分からないポイントを確認することをオススメします。土地によっては「宅地造成・外構・測量」など土地代プラスアルファで追加費用が発生する場合もあるので、購入前に全て確認してくと良いですよ。
4. まとめ
今回の記事では、良い土地と悪い土地を見分けるポイントや土地購入の注意点を紹介しました。失敗しない土地探しをするためには、ご自身で全てのポイントをチェックすることがとても大切。
希望通りの土地を購入するまでにかかる期間は大体1年程と言われています。土地探しで諦めそうな方も、条件の優先順位を明確にして、希望の土地が出てきたらすぐに決断できるように準備をして探していくと良いでしょう。
土地探しのご相談はハウスウェルへ！ぜひご覧ください
